Шаблон договора аренды нежилого помещения. Бизнес-портал пути успеха

Применимые положения ГК РФ: форма и регистрация договора аренды помещения

Гражданский кодекс РФ в гл. 34 не содержит специального регулирования случаев аренды нежилых помещений, при этом определение применимых норм принципиально важно, так как от этого зависят форма договора и необходимость его регистрации.

В доктрине существует точка зрения о применении к данным отношениям лишь общих положений об аренде из § 1 ГК РФ.

Но в судебной практике поддержку получила иная позиция, заключающаяся в распространении норм § 4 ГК РФ об аренде зданий и сооружений на случаи аренды нежилых помещений, как конструктивно и функционально связанных с ними объектов, что делает неоправданным установление различного регулирования.

Например, в решении от 20.01.2016 по делу № А04-1559/2015 арбитражный суд Амурской области, рассматривая вопрос о соблюдении формы договора, прямо указал, что к таким отношениям применяются нормы об аренде зданий и сооружений. Аналогичная позиция была изложена 4-м ААС в постановлении от 22.04.2013 по делу № А78-7460/2012.

ВАЖНО! Договор аренды помещения заключается письменно посредством составления единого документа, причем отступление от данного правила влечет недействительность сделки.

Вопрос о госрегистрации соглашения об аренде помещения рассматривался ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 № 53, где было указано на необходимость применения к помещениям, как к объектам в составе зданий и сооружений, положений п. 2 ст. 651 о регистрации договоров со сроком 1 год и более. Одновременно с регистрацией договора производится постановка на кадастровый учет передаваемой в аренду части здания. При этом подавать заявление не требуется (ч. 5 ст. 44 Федерального закона «О государственной регистрации» № 218-ФЗ от 13.07.2015 далее - 218-ФЗ).

ВАЖНО! Регистрировать договор, заключенный на неопределенный срок, не требуется.

Общие правила составления договора аренды нежилого помещения (скачать типовой договор)

Типовой договор аренды нежилого помещения обязательно включает существенные условия, а именно:

1. Объект аренды — имущество, в отношении которого заключена сделка, подлежит обозначению посредством указания данных, позволяющих его точно идентифицировать (ст. 607). Отсутствие такого согласования приводит к незаключенности договора.

   Характеристики, индивидуализирующие помещение, содержатся в кадастровом паспорте, документах технического учета, выданных до 01.03.2008, либо свидетельстве о регистрации собственности (с 01.01.2017 - в выписке из ЕГРН, согласно 218-ФЗ). К ним относятся в том числе: кадастровый номер помещения, здания, этаж, общая площадь, почтовый адрес.

   Помимо описания указанных параметров к договору прилагается поэтажный план, позволяющий установить местоположение объекта, в котором помещение может быть отмечено путем штриховки, выделения границ либо закрашено (постановление ФАС ЗСО от 24.12.2008 № Ф04-8038/2008).

   ВАЖНО! Особенно внимательно к условиям об объекте следует отнестись, если договор подлежит госрегистрации, так как недостаточная определенность влечет отказ регистрирующего органа.

2. Размер арендной платы — ГК РФ (ст. 654) говорит о том, что договор без информации об арендных платежах будет считаться незаключенным.

   Популярны запросы «договор аренды помещения бланк », «договор аренды здания образец », «договор аренды помещения образец », поэтому нашими специалистами подготовлена соответствующая форма. Скачать договор аренды помещения можно по ссылке: Договор аренды помещения/здания (образец) .

Особенности договора аренды зданий и сооружений, части помещения

Специфика договора аренды здания/сооружения обусловлена неразрывной связью объектов с землей. Ст. 652 ГК РФ указывает на одновременную передачу с правами на них на тот же срок права пользования землей, а именно ее частью, необходимой для пользования объектом. Указанная норма действует и для помещений.

Пленум ВАС в постановлении от 24.03.2005 № 11 отметил, что отсутствие в договоре аренды здания или помещения условий об аренде земли не является основанием для его недействительности и препятствием для пользования участком арендатором.

При отсутствии в договоре отдельного платежа за аренду земельного участка следует считать такой платеж учтенным в составе арендной платы за пользование объектом недвижимости (Определение Верховного суда РФ № 309-ЭС16-8125 от 21.10.2016 по делу № А50-11810/2015).

ВАС в п. 9 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 разрешил дискуссию о возможности заключения договора аренды в отношении части помещения, отметив отсутствие в законе ограничений на заключение договора аренды не всей вещи, а лишь ее части.

Действующий 218-ФЗ в ч. 5 ст. 44 содержит прямое указание на возможность заключения договора аренды в отношении частей зданий и сооружений, таких как:

• помещение,
• подъезд,
• блок-секция,
• этаж,
• смежные комнаты.

На кадастровый учет такие объекты ставятся при регистрации договора аренды и не требуют от сторон подачи дополнительных заявлений. Снятие с кадастрового учета самого здания или сооружения не производится.

Аренда помещений подчиняется специальному регулированию, установленному для зданий и сооружений, в силу неразрывной связи указанных объектов. Чтобы договор был признан заключенным, важно соблюсти все формулировки. В помощь при заполнении можно скачать образец договора аренды помещения по ссылке, содержащейся в настоящей статье.

Заключение договора аренды нежилого помещения с физическим лицом осуществляется на тех же основаниях, которые предусмотрены для юридических лиц, и регулируются . Единственной особенностью являются требования, предъявляемые к подписанию сделки заключаемой в письменной форме.

Особенности составления договора

Какие требуются документы

3.3. Арендодатель имеет право:

3.3.1. осуществлять проверку состояния Помещения и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры не чаще одного раза в месяц в рабочее время Арендатора, а также в случае неотложной необходимости;

3.3.2. контролировать целевое использование Арендатором переданного в аренду Помещения;

3.3.3. требовать расторжения договора и возмещения убытков в случае, если Арендатор использует Помещение не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора;

3.4.2. воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании помещением;

3.4.3. каждые _________ года (лет), а также в аварийных ситуациях производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду Помещения;

3.4.4. после прекращения действия настоящего Договора возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного Помещения, произведённых с его согласия;

3.4.5. принять от Арендатора по Помещение в _________-дневный срок по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.

4. Срок аренды

4.1. Срок аренды Помещения по настоящему договору составляет __________ года (лет) с момента его принятия Арендатором по .

4.2. Если Арендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендодателя не менее чем за ___________ месяц(ев) до окончания действия договора.

4.3. При заключении договора аренды на новый срок условия Договора могут быть изменены по соглашению Сторон.

4.4. В случае если ни одна из Сторон после истечения срока действия Договора не заявит о его расторжении, то Договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

5. Изменение и прекращение договора

5.1. По соглашению Сторон настоящий Договор может быть изменён или расторгнут.

5.2. По требованию Арендодателя настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, в случаях, когда Арендатор:

5.2.1. грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемое Помещение не по целевому назначению;

5.2.2. существенно ухудшает состояние арендуемого помещения.

5.3. По требованию Арендатора настоящий Договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке если:

5.3.1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

5.3.2. переданное Арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

5.3.3. Арендодатель не производит капитальный ремонт Помещения в установленные настоящим Договором сроки;

5.3.4. имущество в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6. Ответственность сторон по договору

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. Арендодатель обязан возместить Арендатору убытки (реальный ущерб), причинённый задержкой возврата сданного внаём Помещения.

6.3. В соответствии с Арендодатель несёт перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего Договора он не знал об этих недостатках.

6.4. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере ______ % от суммы долга за каждый день просрочки.

6.5. В случае использования Помещения не в соответствии с условиями настоящего Договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в __________-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причинённые этим убытки (реальный ущерб).

7. Разрешение споров

7.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться разрешать путём переговоров.

7.2. Споры Сторон, не урегулированные путём переговоров, передаются для разрешения в арбитражный суд ____________________.

8. Прочие условия

8.1. На момент заключения настоящего Договора Арендодатель гарантирует, что Помещение, сдаваемое в аренду, не заложено, не арестовано, не обременено правами и не является предметом исков третьих лиц.

8.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

8.3. Настоящий Договор составлен и подписан в трёх экземплярах, из которых одни хранится в делах указать , а остальные выдаются по экземпляру Арендодателю и Арендатору.

8.4. Настоящий договор вступает в силу с даты государственной регистрации его в наименование регистрирующего органа .

8.5. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим гражданским законодательством РФ.

9. Реквизиты и подписи сторон

Арендодатель: Ф. И. О.

паспорт: серия ________, № ___________,

выдан ____________________________________________,

код подразделения _____________

зарегистрирован по адресу________________________________________

Расчётный счёт № ______________

Корреспондентский счёт № ________________

БИК _____________

ИНН/КПП _____________

Наименование кредитной организации

Лицевой счёт ___________________

Арендатор: полное наименование

Местонахождение: _______________________

ИНН/КПП: _____________________

Расчётный счёт № ______________ в банке __________________

Корреспондентский счёт № _____________

БИК _______________

Приложение № 1
к Договору аренды нежилого помещения
от число, месяц, год

Акт
приёма-передачи нежилого помещения в аренду

Действующего на основании

1. Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное пользование свободное от имущественных прав и претензий третьих лиц нежилое Помещение, расположенное по адресу: _______________________________________________________________________________.

2. Помещение расположено в кирпичном, панельном и др. доме, на _______ этаже _____________-этажного здания, и состоит из _______комнат, общей площадью __________ .

1-ая комната _________ , 2-ая комната _________, 3-ая комната _________ , и т. д.

Помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), обеспечено телефонной связью.

3. На момент составления настоящего Акта Помещение находится в следующем техническом состоянии: и соответствует требованиям по его эксплуатации;

4. Стороны установили, что видимые недостатки переданного Помещения не являются основанием для расторжения Договора аренды.

5. Настоящий Акт свидетельствует факт передачи вышеуказанного Помещения от Арендодателя к Арендатору. Арендодатель также передаёт Арендатору технический паспорт и другую, относящуюся к Помещению документацию.

6. После подписания настоящего Акта Арендодатель не принимает претензий Арендатора по поводу технического состояния Помещения, за исключением обнаруженных скрытых дефектов.

7. Настоящий Акт является неотъемлемой частью Договора аренды нежилого помещения от число, месяц, год .

8. Настоящий акт вступает в силу с момента его подписания и подлежит представлению в наименование регистрирующего органа .

Приложение:

1. Технический паспорт;

2. Экспликация нежилых помещений _______] этажа;

3. __________________________.

Подписи сторон:

Арендодатель: Ф. И. О. полностью, подпись

Арендатор:наименование должности подпись /Ф. И. О. /

Приложение № 2
к аренды нежилого помещения
от число, месяц, год

Акт
приёма-возврата арендуемого нежилого помещения

Гражданин РФ Ф. И. О. , именуемый (ая) в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и полное наименование юридического лица , именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице должность, фамилия, имя, отчество , действующего на основании Устава, положения, Доверенности , с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", подписали настоящий Акт о нижеследующем:

1. В связи с прекращением/расторжением Договора аренды нежилого помещения от число, месяц, год Арендатор возвращает, а Арендодатель принимает нежилое Помещение, расположенное по адресу: _____________________________________________________.

2. Помещение возвращается Арендодателю в том же состоянии, как и было принято от него Арендатором по от число, месяц, год, с учётом нормального износа.

3. На момент составления настоящего Акта Помещение характеризуется следующим техническим состоянием: указать состояние, материал и отделку стен, пола, потолка, окон, дверей и т. д., необходимость проведения текущего или капитального ремонта и т. п. и пригодно для дальнейшей эксплуатации.

4. Стороны установили, что Арендодатель не имеет претензий к Арендатору по состоянию возвращаемого Помещения.

5. Стороны не имеют претензий друг к другу по взаимным расчётам (арендная плата, коммунальные платежи, возмещение стоимости неотделимых улучшений.)

6. Настоящий Акт свидетельствует факт возврата вышеуказанного Помещения от Арендатора к Арендодателю. Арендатор также возвращает Арендодателю технический паспорт и другую, относящуюся к Помещению документацию.

7. После подписания настоящего Акта Арендатор не принимает претензий Арендодателя по поводу технического состояния Помещения.

8. Настоящий Акт является неотъемлемой частью Договора аренды нежилого помещения от число, месяц, год .

9. Настоящий Акт вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

Приложение:

1. Технический паспорт;

2. Экспликация нежилых помещений __________ этажа;

3. ___________________________.

Подписи сторон:

Арендодатель: Ф. И. О. полностью, подпись

Арендатор:наименование должности подпись /Ф. И. О. /

Представляем для ознакомления пользователей образец договора аренды нежилого помещения.

Договор аренды нежилого помещения

г. ___________________ «__»_________201__ г.

Именуемый в дальнейшем Арендодатель, в лице ________, действующего на основании _______,с одной стороны, и __________, именуемый в дальнейшем Арендатор, в лице ___________, действующего на основании _______, с другой стороны, заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет и срок договора

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в возмездное срочное пользование по целевому назначению _____________________________ нежилое помещение, общей площадью _______ кв. метров, расположенное по адресу _____________________________________

Срок аренды помещения по настоящему Договору устанавливается с "___" ___________ ____ года по"___" ___________ ____ года.По истечении срока действия договора Арендатор имеет право преимущественного заключения договора на новый срок.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Права и обязанности Арендодателя:

2.1.1. Арендодатель передает помещение ______ в состоянии, обеспечивающем его нормальную эксплуатацию Арендатором, в течение ___________ дней со дня вступления настоящего Договора в силу.

2.1.2. Арендодатель имеет право ежемесячно проверять состояние переданного в аренду помещения и порядка его использования Арендатором.

2.1.3. Арендодатель обязан обеспечить доступ Арендатора и его сотрудников в арендуемые помещения.

2.1.4. Арендодатель обязан при необходимости выполнять капитальный ремонт передаваемого помещения в соответствии с графиком капитального ремонта здания, на территории которого расположено помещение.

2.2. Права и обязанности Арендатора:

2.3.1. Арендатор обязан использовать помещение в соответствии с его назначением.

2.3.2. содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии, в соответствии с требованиями СЭС, соблюдать правила эксплуатации инженерного и сантехнического оборудования, правила внутреннего распорядка и правила пожарной безопасности.

2.3.3. письменно согласовывать с Арендодателем проведение любых ремонтных работ, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.

2.3.4. вносить арендные платежи в установленные сроки.

2.3.5. письменно сообщить Арендодателю о своем намерении продлить срок аренды не позднее чем за 30 (тридцать) дней до окончания срока действия настоящего Договора.

2.3.6. письменно сообщить Арендодателю о дате освобождения занимаемых помещений в связи с прекращением арендных отношений не позднее чем за 30 (тридцать) дней до прекращения арендных отношений.

2.3.7. при освобождении (возврате) помещений сдать их Арендодателю по соответствующему акту, в исправном состоянии, с учетом нормального износа, в течении 1 (одного) дня с момента истечения срока аренды или согласованной Сторонами даты возврата помещения (при досрочном освобождении).

2.3.8. не передавать арендуемые помещения в пользование или в субаренду третьим лицам.

2.3.9. при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования, немедленно принять меры к их устранению и сообщить об этом Арендодателю.

2.4. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств и возмещает моральный ущерб нанесенный Арендодателю в установленном законом порядке.

3. Платежи и расчеты по договору

3.1. За пользование указанным в предмете настоящего Договора помещением Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату из расчета ________________________________________ не позднее ________ числа следующего месяца.

3.2. Арендатор оплачивает эксплуатационные расходы, отопление и оказываемые ему коммунальные услуги по расчету, прилагаемому к договору и являющемуся его неотъемлемой частью не позднее ___________ числа следующего месяца.

3.3. Оплата всех причитающихся платежей, согласно п.3.1, 3.2, производится Арендатором на основании счетов Арендодателя.

3.4. Размер арендной платы устанавливается неизменным на весь период действия договора.

4. Ответственность сторон.

4.1. В случае просрочки оплаты Арендатором арендной платы и иных причитающихся платежей на него возлагается обязанность уплатить Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере ______ процента от суммы просроченного платежа. Оплата пеней не освобождает от исполнения основного обязательства.

5. Заключительные положения

5.1.Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий договора не допускаются.

5.3. Стороны обязаны извещать друг друга об изменении своего юридического адреса, номеров телефонов, телефаксов и телексов не позднее 7 (семи) дней с даты их изменения.

Все споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются в установленном законом порядке.

5.4. Настоящий договор заключен в г. _________________ в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон, и вступает в силу с даты его подписания. Приложения к настоящему договору составляют его неотъемлемую часть.

Юридические адреса и банковские реквизиты сторон:

Арендатор: _____________________________________________________________

Арендодатель: __________________________________________________________

Для предоставления какого-либо свободного здания или помещения в непостоянную собственность существует установленный документ – договор аренды нежилого помещения.

Это один из видов соглашения между арендодателем – имущественным владельцем, уступающим его в аренду, и арендатором – личностью, забирающей данное помещение во временное пользование.

На его основании, арендатор приобретает правовую возможможность использования данного имущества, а также всего расположенного в нем оборудования.

Вдобавок, съемщику такого нежилого помещения (сооружения или здания) передается и правовое пользование земельным участком, который занят под недвижимость, сдаваемую в аренду. В случае оформления сделки на 1 год и больше договор безоговорочно подлежит государственной регистрации.

Накануне оформления сделки юристы заинтересованных лиц составляют образец договора аренды нежилого помещения, который должен быть построен на взаимосогласованности обеих сторон: и съемщика, и арендодателя.

Когда все стороны пришли к обоюдному согласию, спорные моменты разрешены и рассмотрены все пожелания сторон, происходит процесс непосредственного подписания.

В любом случае договор аренды нежилого помещения в 2014 году должен быть построен исходя из стандартного образца и иметь все нижеперечисленные пункты:

• Преамбула (данные, дающие возможность распознавать стороны: ФИО, регистрация, информация паспорта);
• Предмет заключения сделки (месторасположение, метраж и др. информация);
• Права и обязанности сторон (возможность аннулировать договоренность, вероятность сдачи в субаренду и прочее);
• Цены и расчетный порядок (величина оплаты и график ее передачи арендодателю);
• Ответственность сторон (плата за коммунальные услуги, возможный ремонт помещения);
• Длительность действия соглашения;
• Прочие условия;
• Реквизиты и подписи сторон.

При создании некоторых видов соглашения возможно добавление еще и других разделов.

Типовой договор аренды нежилого помещения

Действуют определенные условия, которые обязаны оговорить стороны при соглашении. Как правило, заключение договора аренды нежилого помещения является сделкой двухсторонней, что означает обоюдные права и обязанности сторон.

Скажем, важнейшей ответственностью арендодателя считается передача имущества (в данном случае нежилого помещения) в полное пользование съемщика, а одним из главных обязательств съемщика является эксплуатация помещения в соответствии с его предназначением.

Вдобавок, подобное арендное соглашение – возмездное, то есть целенаправленное на возмездное предоставление имущества в пользование.

Арендодатель, временно отдавая помещение съемщику, должен получить денежный платеж или же другой вариант оплаты, оговоренный соглашением.

Даже если в документе не определен ее размер, это не сбрасывает ответственности со съемщика и не забирает права арендодателя добиваться ее получения.

В полном объеме обязанности, как и законные права сторон, отмеченные документом, начинают действовать сразу после ее заключения.

Совершив подобную сделку, съемщик по праву может потребовать предоставления объекта аренды в пользование.

Исключением считается факт, когда подобное соглашение называется консенсуальным. Отношения сторон регулируются законодательством, где на основе ГК РФ введены решающие положения для различных типов арендных договоров, а также спецправила, которые причисляются только к конкретным видам договоров аренды.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Соглашение аренды нежилого помещения может заключаться:

• а) на неустановленный (неопределенный) срок;
• б) длительностью меньше 1 года;
• в) периодом от 1 года и больше.

Когда арендный промежуток времени не прописан документом, соглашение считается оформленным на срок неустановленный. Здесь любая из сторон обладает правом в любое время отказаться от сделки, заранее (за 3 мес.) оповестив об этом противоположную сторону.

Здесь документ не будет подлежать госрегистрации, как не подлежит регистрации и договор, возобновленный по истечении указанного срока.

Сделка арендования нежилого помещения, оформленная на срок меньше 1 года, равным образом не нуждается в госрегистрации. Аналогично, не нужно ее регистрировать и при автоматическом продлевании договорного срока после того, как закончился первоначальный период аренды.

Также законом предусматривается и долгосрочная аренда нежилых помещений, здесь соглашение заключается на период от года и больше. Она подлежит неукоснительному фиксированию в определенных госучреждениях и считается завершенной только с момента такой регистрации.

В противном случае данный документ будет являться недействительным. Если одна из сторон начинает уклоняться от выполнения этого действия, вторая имеет право предъявить иск, предписывающий ей регистрацию данного документа.

Для регистрирования следует обращаться в УРС (управление регистрационной службы), куда нужно подать следующие документы:

1. Заявление обеих сторон.
2. Документы, свидетельствующие личность заявщика.
3. Оригиналы соглашения.
4. Документы, доказывающие право на данное помещение.
5. Учредительные документы (в том случае, если один из участников сделки является лицом юридическим).
6. Поэтажный план и описание арендного помещения.
7. Другие документы, от перечня которых зависит каждый конкретный случай.

Бланки договоров аренды нежилого помещения

К объектам арендной сделки – нежилым помещениям, относятся объекты, которые предназначаются для эксплуатации в бытовых, служебных, торговых, и других целях как производственного характера, так и непроизводственного.

Исходя из этого, существуют разнообразные виды бланков для договоров аренды нежилого помещения:

• – бланк соглашения аренды нежилых помещений с целью организации розничной и оптовой торговли;
• – для использования в служебных целях;
• – с последующим выкупом и т.д.

Очень важно при заполнении бланка отметить четкое описание данного помещения (местонахождение, пространство, число комнат, лестничное расположение и т.д.), и другие показатели, которые должны иметь полное соответствие с кадастровым паспортом (он тоже прилагается к бланку договора).

Заполняя бланк, следует помнить, что сделки с коммерческой недвижимостью требуют соответствующей регистрации. Все мельчайшие условия и требования арендного соглашения значимы при заключении, а также аннулировании или внесении поправок в документ.

От того, какие в тексте содержатся условия, будет произведен порядок судебной (досудебной) защиты.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

После заключения договоренности стороны всегда имеют право изменить или аннулировать его. Это допускается по согласию сторон или же по судебному решению. Основанием для таких требований могут стать различные мотивы. Их можно условно разбить на 4 группы:

1. По срокам арендных договоров. По окончании отмеченного срока или по инициативе одной стороны с заблаговременным уведомлением, отправленным противоположной стороне за 3 мес. до предполагаемого дня аннулирования договора.
2. По воле самого арендодателя (в судебном порядке). Здесь должны быть прописаны все причины: нарушение съемщиком условий договоренности о имущественном пользовании, ухудшение состояния помещения, задержка оплаты (больше 2-х раз), отсутствие ремонтных работ, прописанных в соглашении и т.д.
3. По воле арендатора (в судебном порядке). Здесь причинами могут стать случаи, если арендодатель имущество не предоставляет в пользование или же создает помехи для этого, не производит ремонтные работы в установленные сроки в соответствии с договоренностью. Вдобавок, основанием для этого станет, если переданное съемщику (арендатору) имущество обладает дефектами, которые не упоминались при заключении сделки и не были ему известны.
4. Договор аренды нежилого помещения, как и договор аренды части нежилого помещения, может быть аннулирован по желанию любой из сторон. Это возможно, если одна из сторон отказывается исполнять соглашение частично или полностью.

Следует отметить, что для аннулирования подобной сделки могут быть и другие случаи, предустановленные ГК РФ, другими законами или договором.

Предлагаем скачать все договора, формы и образцы которые понадобятся в процессе сдачи или аренде нежилого помещения:

Скачать все договора

Безвозмездная аренда нежилого помещения

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением принадлежит к той же категории, что и соглашения аренды и субаренды. Это значит, что в последствии его заключения реализуется эксплуатация помещения.

Однако, в этом случае арендодатель не получает определенного дохода. Здесь может быть обговорен, к примеру, ремонт помещения, который обязуется сделать съемщик взамен использования помещения.

Для этого арендодатель может предоставить определенный бизнес-план строительства нежилого помещения, где будет прописан весь список работ, относящихся к отделке и ремонту помещения.

Таким образом намечается и время, отведенное на эти работы. Именно поэтому, при заключении сделки следует обратить внимание на длительность его действия и специфику использования жилья.

По договору о безвозмездной аренде собственник помещения не получает прибыли, и, соответственно, налогообложение в этом случае не существует. Вся прибыль, получаемая фактически, здесь будет попадать к категорию “черных”.

Арендодатель, при этом, имеет огромный риск не получить ожидаемой прибыли, т.к. ни периоды для внесения арендных платежей, ни их размер не предусматриваются договором безвозмездного пользования.

Съемщик может отказаться от арендной платы, а арендодатель не сможет взыскать свои деньги через суд на законных основаниях. Однако, можно добиться аннулирования этой сделки.

Тогда арендодатель должен будет возвратить все деньги, вырученные от арендной платы, а съемщик должен будет освободить арендуемое помещение.

По сути, подобный договор не является для арендодателя правовой защитой, а лишь делает его зависимым от лица, арендующего у него помещение. Необходимо учитывать тот факт, что съемщик в любое время может объявить, что будет оплачивать аренду в соответствии с заключенным соглашением, который, к примеру, вынуждает его оплачивать лишь коммунальные услуги.

По статистике, в реальной жизни такое случается довольно редко, так как арендодатель и арендатор оба заинтересованы в разрешении всех проблем. Однако, нередко арендаторы проявляют безалаберное отношение к имуществу владельца арендуемого помещения.

Именно от подобной неприятности и способно защитить собственника соглашение о безвозмездном пользовании жильем.

Согласно гражданскому кодексу пользователь помещения обязан вернуть его собственнику только в том виде, в каком оно было ему передано во временное безвозмездное пользование (учитывая естественный износ). То есть, в случае порчи имущества съемщиком, арендодатель получает возможность взыскать ущерб с него через суд.

Безвозмездный договор аренды нежилого помещения

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) передает помещение в безвозмездное временное пользование второй стороне (ссудополучателю).

При этом съемщик обязуется возвратить его в том виде, в каком он его получил.

Существенными условиями такого соглашения являются его предмет и безвозмездность.

Предмет (помещение) принадлежит к центральным условиям любой сделки.

При отсутствии в документе данных, определяющих нежилое помещение, соответствующий договор будет считаться незаключенным.

Такой вид договора принадлежит к соглашениям, которые не имеют цены.

Подобные взаимоотношения широко распространены в родственных отношениях, для организаций благотворительных и других субъектов экономической деятельности, которые не имеют возможности позволить себе оплачивать занимаемые и используемые помещения.

Соглашение безвозмездного пользования может быть подписано не владельцем помещения, а его доверенным лицом. В этом случае, полномочия такого представителя должны быть закреплены письменной доверенностью (максимальный срок – 3 года).

Передоверие данной доверенности можно реализовать только через самого нотариуса. Договор безвозмездного пользования, как правило, составляется в обычной письменной форме, однако по инициативе сторон может быть и заверен нотариально.

Закон допускает составление единого документа по числу экземпляров, требующихся для обеих сторон.

Есть помещение, но вы не знаете какой бизнес открыть? Читайте рекомендации

Если у вас есть нежилое помещение, которое можно использовать для бизнеса, самое оптимальное решение – это франшиза:

Бланк договора аренды нежилого помещения

Заполняя бланк безвозмездного договора аренды нежилого помещения, должны быть прописаны не только основополагающие данные, но и все нюансы, являющиеся определенными юридическими тонкостями.

То же самое можно сказать про договор аренды нежилого помещения в Украине. При аренде такого помещения в бланке договора следует отметить:

• – право на сдачу арендованного помещения в субаренду (поднаем);
• – возможность передачи своих обязанностей и прав по договору аренды другому лицу (перенаем);
• – предоставление арендованного помещения в безвозмездное пользование;

Естественно, подобные действия возможны лишь по согласию собственника. Если он не разрешает поднаем, то разумно будет предусмотреть это в договоре, а также применение санкций к съемщику помещения в случае нарушения данного условия.

Это может послужить причиной для аннулирования договора аренды. Если по окончании соглашения стороны не заявили друг другу о его расторжении, то договор будет считаться продленным на неустановленный срок.

Поэтому в бланке-образце договора аренды должен быть прописан определенный срок, за который арендодатель предупреждает арендатора о прекращении срока аренды.

Эти и многие другие нюансы, с которыми в полной мере не знакомы стороны или одна из сторон, рождают последующие гражданско-правовые иски. Как правило, арендодатель в них отмечает просрочку платежей, имущественную порчу, использование помещения не по целевому назначению, беспочвенный отказ от увеличения размера платежей, препятствие в контроле за помещением и прочее.

В свою очередь, съемщики чаще всего подают иски в связи с присутствием 3-х лиц на право использования помещения, просрочку его передачи, выявление скрытых дефектов имущества, беспричинное повышение арендной платы и т.д.

Смотрите видео Как не ошибиться при выборе помещений под аренду?

Аренда нежилых помещений ОКВЭД

С начала 2003 года начал действовать ОКВЭД – общественный классификатор видов экономической деятельности (и аренды помещений в т.ч.). Предназначен он для того, чтобы кодировать и систематизировать виды экономической деятельности и информации о них. Согласно ОКВЭД в пределах раздела операций с недвижимым имуществом, аренды и предоставлении услуг, аренда нежилых помещений имеет соответствующие коды:

• 1. 70.20 – сдача внаем собственного недвижимого имущества;
• 2. 70.20.1 – сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества;
• 3. 70.20.2 – сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества.

Помещение нежилого типа, сдающееся в аренду, не принадлежит к средствам индивидуального предпринимательства, так как оно не применяется в виде средства труда в процессе деятельности предпринимателей.

Сдача в аренду помещения, принадлежащего физическом лицу, – это акт юридический, в следствие которого устанавливается факт того, что владелец имеет все законные права для распоряжения его имуществом, а значит и не включает элементов, характеризующих “экономическую деятельность”.

Согласно ст. 210 ГК РФ, собственник несет полную ответственность за содержание принадлежащего ему имущества. И платежи по коммунальным услугам должен выполнять владелец помещения, вне зависимости от того, пользуется он им или же сдает его в аренду.

Также существует понятие аренда муниципальных нежилых помещений. Для обеспечения жизнедеятельности городского населения и развития инфраструктуры города у всех муниципальных образований существует экономоснова, состоящая из имущества, находящегося в собственности муниципалитета.

Арендные платежи от предоставления муниципальных нежилых помещений в аренду являются одним из источников доходов городского бюджета.

А поскольку у города есть задачи не только по увеличению бюджета, но и по предоставлению помощи малому и среднему бизнесу, стоимость аренды за 1 кв.м. муниципального нежилого помещения значительно ниже, чем стоимость аренды на рынке (200 руб. без учета НДС и коммунальных услуг).

Форма договора аренды нежилого помещения

По статистике, основное число споров между субъектами возникает именно в связи с заключением, госрегистрацией и исполнением арендных договоров. Основные положения, которые посвящены самой процедуре заключения, указаны в гл. 28 УК РФ.

Согласно ей, договор является заключенным при соблюдении 2-х необходимых условий:

• – стороны должны достичь взаимосоглашения о форме (согласно всем требованиям);
• – взаимосоглашение по всем важнейшим условиям договора.

Под “формой”, употребляя ее к договору, подразумевается то, в каком виде сделка была совершена: письменно, устно, по факсу и т.д. В статье 651 УК РФ прописаны все требования, которые предъявляются к форме данного договора, и заключаются они в следующем:

• – договор должен быть заключен исключительно в письменной форме, независимо от сроков соглашения и лиц, являющихся участниками этих отношений (юридические или физические);
• – договор аренды должен быть составлен в виде единого документа. Его заключение невозможно посредством обмена документов при помощи почтовой, телефонной, электронной и других видов связей;
• – договор должен быть подписан обеими сторонами собственноручно (за исключением необходимости присутствия доверенного лица, имеющего на это соответствующую доверенность, заверенную у нотариуса).

России и Украины – это первый шаг к началу успешного бизнеса с легким и простым стартом.

Принимать решение о покупке франшизы необходимо с профессиональными рекомендациями раздела:

О самых последних новостях и трендах бизнеса с франшизой можно прочитать

Долгосрочный договор аренды нежилого помещения

Сегодня такая долгосрочная аренда создаёт огромные возможности для занятия бизнесом. Ее преимущество заключается в том, что за подходящую цену можно оборудовать помещение под склад, офисные или производственные нужды. Существует несколько разновидностей долгосрочных договоров аренды жилого помещения:

• – целевой долгосрочный с правом выкупа;
• – целевой долгосрочный без права выкупа;
• – нецелевой долгосрочный с правом выкупа;
• – нецелевой долгосрочный без права выкупа;
• – целевой бессрочный с правом выкупа;
• – нецелевой бессрочный с правом выкупа.

Если время действия договора аренды превышает 1 год, то этот документ подлежит госрегистрации. Часто стороны, для того, чтобы не проводить указанную процедуру, заключают соглашение на 360 дней, прописывая в тексте договора (положение о преимущественном праве) его продление на таких же условиях.

В течение всего указанного срока действия соглашения размер арендных платежей может быть неоднократно изменен (по соглашению сторон). Однако, по условию заинтересованной стороны арендная плата может быть изменена не более одного раза в год.

Если же стороны не находят единого мнения, вопрос приходиться разрешать в судебном порядке.